Factores valorizantes y homogenización del suelo rural en el cantón Tulcán

Abstract

El valor del suelo se determina según su precio en el mercado, el cual varía con el tiempo, la economía, y además es afectado por factores estructurales, como pendiente, uso de tierra, tamaño del lote, ubicación espacial, disponibilidad de agua, entre otros. En Ecuador los métodos utilizados para establecer valores de mercado del suelo son el “método sintético de comparación espacial" para zonas homogéneas, el "método sintético por clasificación" de acuerdo al tipo de suelo y área del lote, combinado con el "método de valores tipo" que incluye factores tales como riego, uso, y riesgo, cada uno de estos métodos se realizan de forma independiente. Se estable en el Código Orgánico de Organización Territorial que cada Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal es responsable de establecer cuáles son los factores de valor de cada propiedad cada dos años. Particularmente en el cantón Tulcán de la provincia del Carchi, se realiza la valoración de los predios a traves de un software el mismo que no ha permitido ir actualizando la información, debido a que es una aplicación cerrada, no se cuenta con fichas catastrales sistematizadas, lo que puede producir errores de sobre o sub valoración de los predios ademas de que existente una mínima documentación que sirva como guía explicativa para la elaboración de avalúos especialmente en zona rurales. Por eso es importante y de ahí la idea de contar con una guía para los avalúos rurales en el cantón Tulcán, que resulte como una directriz eficaz, con lineamientos claros, específicos, que nos permita determinar un valor del mercado veraz que no afecte al vendedor ni comprador. Se realizó una investigación de campo para conocer el valor de mercado de propiedades de cada parroquia del Cantón Tulcán y con esto se procedió a analizar estadísticamente con el programa Infostat, para incluir factores estadísticamente significantes como son: riego, precipitación, temperatura, kilómetros de distancia a la cabecera cantonal, parroquia, número de servicios básicos, estado jurídico y vías de acceso de esta manera limitar complicaciones con factores que no afectan el valor como son: uso de suelo, porcentaje de uso de suelo, valor de mercado, área del predio y calidad del suelo. Con este método se estableció el valor del suelo y se formó zonas económicamente homogéneas en el cantón Tulcán en un mapa base. Este estudio es un documento que sirve de guía al Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Tulcán para que establezca su esquema de valoración de predios rurales, lo cual incluye: definición de zonas económicamente homogéneas, con sus respectivas mapas y formula para ajustar los valores del suelo; utilizando combinación de factores como valor unitario por cada metro cuadrado, topografía, uso de suelo, riego, clima, vías de acceso, y servicios básicos, distancia a la cabecera cantonal, resultando cinco zonas homogéneas en el área rural del cantón.